개별 리츠에 직접 투자할까, 리츠ETF에 담을까 고민된다면 이 글이 도움이 될 겁니다. 저는 재작년부터 롯데리츠 같은 개별 리츠에도 투자해봤고, 최근에는 TIGER 리츠부동산인프라 같은 리츠ETF에도 자금을 옮겨봤습니다. 둘 다 '부동산에 간접 투자한다'는 점은 같지만, 실제로 겪어보니 배당수익률도, 리스크도, 심지어 마음 편한 정도도 꽤 다르더라고요. 오늘은 제가 직접 겪은 차이를 숫자와 함께 정리해보겠습니다.
2. 비교 기준은 무엇으로 잡아야 할까요?
3. 개별 리츠와 리츠ETF, 숫자로 보면 어떻게 다를까요?
4. 제가 직접 겪은 차이는 무엇이었을까요?
5. 어떤 사람에게 개별 리츠가, 어떤 사람에게 ETF가 맞을까요?
6. 저는 최종적으로 무엇을 선택했을까요?
7. 자주 묻는 질문
리츠, 정확히 뭘 사는 걸까요?
리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)는 다수의 투자자에게 자금을 모아 오피스, 물류센터, 상가 같은 부동산에 투자하고, 여기서 나오는 임대수익과 매각차익을 배당으로 돌려주는 부동산투자회사입니다. 즉 '리츠는 투자자에게서 자금을 모으고, 그 돈으로 부동산을 매입하며, 임대수익을 배당으로 지급한다'는 구조가 핵심입니다. 부동산투자회사법상 총자산의 70% 이상을 부동산에 투자·운용해야 하고, 이익의 90% 이상을 배당해야 하는 의무가 있어서 배당 매력이 큰 편입니다.
한국리츠협회 자료를 보면 국내 리츠 시장은 2016년 169개, 자산 25조 1000억원에서 2026년 7월 말 기준 470개, 자산 127조 3000억원으로 10년 새 자산 규모가 약 5배 커졌습니다. 이 중 실제로 주식처럼 사고팔 수 있는 상장리츠는 23개 종목이고요. 시장이 이렇게 커졌기 때문에, 이제는 '리츠에 투자할까 말까'보다 '어떤 방식으로 투자할까'를 고민하는 시기가 됐다고 저는 생각합니다.
비교 기준은 무엇으로 잡아야 할까요?
개별 리츠와 리츠ETF를 무작정 비교하면 감이 잘 안 옵니다. 그래서 저는 아래 4가지 기준을 세워 비교해봤습니다.
- ① 배당수익률과 그 안정성 — 숫자가 높다고 무조건 좋은 건 아니더라고요.
- ② 세금(분리과세 여부) — 세후 수익률까지 봐야 진짜 비교가 됩니다.
- ③ 변동성과 리스크 — 유상증자, 공실 같은 개별 이슈에 얼마나 노출되는지.
- ④ 관리 편의성 — 제가 직접 손이 얼마나 가는지도 중요한 기준이었습니다.
개별 리츠와 리츠ETF, 숫자로 보면 어떻게 다를까요?
우선 배당수익률부터 보면, 2026년 7월 기준 정책리츠를 제외한 국내 상장리츠 평균 배당수익률은 11.8%로 집계됐습니다. 그런데 종목별 편차가 상당히 큽니다. 대형 리츠인 SK리츠는 예상 배당수익률 4.6% 수준이고, 롯데리츠·ESR켄달스퀘어리츠는 6%대, 해외 오피스를 담은 KB스타리츠와 미래에셋글로벌리츠는 10%대가 기대된다는 증권사 분석도 있었습니다. 반면 상장리츠 23개 종목 중에는 배당수익률이 20~30%대로 튀는 종목도 있는데, 이건 대부분 주가가 크게 하락하면서 배당수익률이 역설적으로 높아 보이는 경우라는 점을 꼭 알아둬야 합니다. 실제로 제이알글로벌리츠처럼 큰 충격을 겪은 사례도 있었고요.
리츠ETF는 여러 종목을 담기 때문에 개별 종목의 극단적인 숫자가 희석됩니다. 국내 대표 리츠ETF인 TIGER 리츠부동산인프라와 KODEX 한국부동산리츠인프라는 연 6~7% 수준의 배당수익률을 기대할 수 있는 상품으로 소개되고 있습니다. 두 ETF는 구성 종목이나 배당 방식이 거의 비슷한데, KODEX 쪽이 맥쿼리인프라 비중이 조금 더 높고 월 분배금이 더 균일하게 나온다는 차이가 있습니다. 그리고 세금 쪽에서는 KODEX 한국부동산리츠인프라는 분리과세 특례 대상이지만, TIGER 리츠부동산인프라는 해당하지 않는다는 점이 실제 투자할 때 꽤 중요한 차이였습니다.
세금 얘기가 나온 김에 조금 더 짚어보면, 정부가 2026년 경제성장전략에서 상장리츠 배당소득에 대한 저율 분리과세 추진을 발표했습니다. 한국리츠협회는 '배당소득 2000만원 이하 9% 분리과세'를 세제개편안에 반영해달라고 건의한 상태고요. 지금은 리츠 배당도 다른 배당소득처럼 금융소득종합과세 대상이 되면 최고세율 49.5%까지 올라갈 수 있는데, 분리과세가 시행되면 세율이 9.9%까지 낮아질 수 있다는 게 핵심입니다. 다만 아직 시행 전이라는 점은 꼭 기억해야 합니다. '이르면 내년부터'라는 보도가 있었을 뿐, 확정된 건 아니거든요.
제가 직접 겪은 차이는 무엇이었을까요?
저는 이렇게 해봤습니다. 처음에는 롯데리츠를 개별 종목으로 매수했어요. 롯데백화점·롯데마트 같은 익숙한 자산이 담겨 있어서 안심이 됐거든요. 그런데 보유하는 동안 유상증자 공시가 뜨면서 주가가 흔들리는 걸 겪었습니다. 배당은 꾸준히 들어왔지만, 신규 자산을 편입할 때마다 유상증자 이슈로 단기 주가가 출렁이는 걸 지켜보면서 '개별 종목은 이슈 하나하나에 직접 노출되는구나'라는 걸 체감했습니다.
그래서 작년 하반기부터는 자금 일부를 TIGER 리츠부동산인프라로 옮겨봤습니다. 결과적으로 개별 종목 하나가 이슈로 흔들려도 ETF 전체 수익률에 미치는 영향은 훨씬 작더라고요. 실제로 개별 리츠들이 유상증자나 자산편입 이슈로 출렁일 때, 리츠ETF는 이를 상당 부분 방어했다는 분석 기사를 본 적이 있는데, 제가 겪은 것도 딱 그랬습니다. 대신 배당수익률 자체는 개별 종목의 '반짝 고배당' 같은 극단값이 없어서 다소 밋밋하게 느껴지긴 했습니다.
어떤 사람에게 개별 리츠가, 어떤 사람에게 ETF가 맞을까요?
제 경험과 위 비교를 종합하면, 아래처럼 나눠볼 수 있을 것 같습니다.
임대수익 구조를 직접 뜯어보고 싶고, 특정 자산군(예: 백화점·물류센터)에 대한 확신이 있고, 종목별 공시를 꾸준히 챙길 여유가 있는 분이라면 개별 리츠가 잘 맞습니다. 반대로 관리에 쓸 시간이 많지 않고, 여러 종목에 자동으로 분산되길 원하고, 개별 이슈 리스크를 줄이고 싶은 분이라면 리츠ETF 쪽이 마음 편할 가능성이 큽니다.
저는 최종적으로 무엇을 선택했을까요?
결론부터 말씀드리면, 저는 리츠ETF를 중심 자산으로 두고, 확신이 있는 개별 리츠 1~2종목만 소액으로 더하는 방식을 최종적으로 선택했습니다. 이유는 단순합니다. 리츠는 저에게 '공격적으로 수익을 노리는 자산'이 아니라 '꾸준한 배당을 받는 인컴 자산'이거든요. 그렇다면 개별 종목의 이슈 리스크에 자산 전체를 노출시키기보다, ETF로 분산해두고 정말 확신이 드는 종목만 소액으로 얹는 게 제 투자 성향과 맞았습니다. 물론 개별 종목 투자를 좋아하시는 분이라면 다른 답이 나올 수도 있고요.
자주 묻는 질문
Q1. 리츠는 주식과 뭐가 다른가요?
리츠도 상장리츠라면 주식처럼 거래소에서 사고팔 수 있지만, 회사의 이익이 아니라 부동산 임대수익·매각차익을 배당하는 구조라는 점이 다릅니다. 이익의 90% 이상을 배당해야 하는 의무가 있어 배당 매력이 큰 편입니다.
Q2. 배당수익률이 20~30%인 리츠는 무조건 좋은 건가요?
아닙니다. 주가가 하락하면 배당수익률(배당금÷주가)이 산술적으로 높아 보이는 경우가 많습니다. 왜 수익률이 높은지 원인을 먼저 확인하는 게 중요합니다.
Q3. 리츠ETF와 개별 리츠, 수익률만 보면 뭐가 더 나은가요?
단순 배당수익률만 보면 특정 개별 리츠가 더 높을 수 있지만, 변동성과 리스크까지 고려하면 리츠ETF가 더 안정적인 편입니다. 수익률과 리스크를 함께 봐야 합니다.
Q4. 리츠 분리과세는 지금 바로 적용되나요?
아직 시행 전입니다. 2026년 경제성장전략에서 추진 방향이 발표됐고 협회 건의가 있었지만, 실제 시행 시점은 확정되지 않았으므로 투자 전 반드시 최신 정책을 확인해야 합니다.
Q5. TIGER 리츠부동산인프라와 KODEX 한국부동산리츠인프라 중 뭐가 나은가요?
두 상품은 구성과 배당 방식이 거의 유사합니다. KODEX는 맥쿼리인프라 비중이 조금 더 높고 월 분배금이 더 균일하며 분리과세 특례 대상이라는 차이가 있고, TIGER는 순자산과 거래량이 더 많습니다.
Q6. 리츠 투자의 가장 큰 리스크는 무엇인가요?
금리 민감도, 공실 리스크, 반복적인 유상증자 부담이 대표적입니다. 특히 개별 리츠는 자산편입 과정에서 유상증자가 자주 발생해 단기 주가 변동이 큰 편입니다.
Q7. 리츠는 연금계좌(IRP·ISA)에서도 투자할 수 있나요?
상장리츠와 리츠ETF 모두 일반적으로 연금계좌 편입이 가능한 상품이 많습니다.다만 상품별로 편입 가능 여부가 다를 수 있으니 계좌 개설 증권사에서 개별 확인이 필요합니다.
Q8. 국내 리츠와 해외 리츠(예: 일본 리츠)를 같이 담아도 되나요?
가능합니다. 다만 해외 리츠는 환율과 현지 시장 정보 파악이 어려워 대응에 한계가 있을 수 있으므로, 해외 비중을 과도하게 높이지 않는 게 일반적인 접근입니다.
Q9. 리츠는 초보 투자자에게도 괜찮은 상품인가요?
배당 중심의 인컴 자산이라 진입장벽이 낮은 편이지만, 종목별 편차가 크므로 처음에는 여러 종목에 분산된 리츠ETF로 시작하는 게 상대적으로 안전한 접근입니다.
Q10. 리츠 배당은 얼마나 자주 받나요?
종목마다 다릅니다. 연 배당인 곳도 있고, 분기·월 단위로 분배하는 리츠ETF도 있습니다. 투자 전 배당(분배) 주기를 반드시 확인해야 합니다.
마치며
개별 리츠와 리츠ETF 중 무엇이 정답이라고 말할 수는 없습니다. 하지만 저는 개별 리츠의 유상증자 이슈를 직접 겪어본 뒤, 리츠ETF를 중심에 두고 확신 있는 종목만 소액으로 더하는 방식을 최종적으로 선택했다는 것, 이 한 문장만은 분명하게 말씀드릴 수 있습니다.
· "고배당에 분리과세까지… 리츠 투자해볼까", 다음뉴스, 2026
· "배당률 높을수록 좋다?…2026년 K리츠 분석", 조세일보, 2026.07.15
· 미래에셋자산운용 TIGER 리츠부동산인프라 상품설명서, investments.miraeasset.com
· "실전 리츠 투자! 리츠 ETF는 어느 것을 담을까?", 브런치, 2025.12
똑소리 재테크 · hwangjungil.com
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